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Mercado Inmobiliario


jpoyarzun

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A ver,
para los entendidos en movimientos de la economía... O al menos en este mercado.
Estoy buscando nueva morada, me alcanza para varias cosas en distintos sectores, pero estoy viendo que por la plata que voy a pagar, las cosas que puedo comprar son más bien pencahues. Me atrevería a decir que la gente que puede pagar los dptos que ofrecen, se escandaliza y no compra nada, pero no tengo idea... Imho, 7000 uf por un 2 dorm 2 baños de 80 mt2 nuevo en provi es un poco escandaloso.

La pregunta es simple: ¿esta wea va de mal en peor y mejor compro de una por que sino va a pasar la vieja?, o lo sano es esperar un poco por que la recesión y blablabla.

Sin ser un experto, últimamente la intuición me dice que en este momento hay un boom de compra por la volada de la R. Tributaria, pero que esto será pasajero y que eventualmente mejorará la oferta y disminuirá la locura. Pero nunca he visto que baje una propiedad, so... estoy perdido acá. Help!

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Buen tema tocas, de lo que estoy seguro es que el mt2 sube y sube, a modo de ejemplo hace 3 años el departamento que compramos cerca de metro bilbao costaba UF 4.400 3 dormitorios, 2 baños, 90 mts2 aprox con 2 estacionamientos y bodegas, hoy, no encuentras nada en el sector de esas características por menos de UF 6.000, otro ejemplo la casa de la serena, la compramos hace 5 años, costó UF 2.200 hoy no compras una casa en ese sector por menos de UF 3.800 , no sé si es burbuja o qué, recuerdo que hace unos años comprar una casa en el sector era promedio $100 millones, hoy cuestan sobre $200 millones, imagino gracias a las inmobiliarias, si puedes compra hoy, o busca usado y ofertas con lucas en mano.
saludos coke

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[quote name='jpoyarzun' date='11 August 2015 - 12:08 PM' timestamp='1439305718' post='310411']
A ver,
para los entendidos en movimientos de la economía... O al menos en este mercado.
Estoy buscando nueva morada, me alcanza para varias cosas en distintos sectores, pero estoy viendo que por la plata que voy a pagar, las cosas que puedo comprar son más bien pencahues. Me atrevería a decir que la gente que puede pagar los dptos que ofrecen, se escandaliza y no compra nada, pero no tengo idea... Imho, 7000 uf por un 2 dorm 2 baños de 80 mt2 nuevo en provi es un poco escandaloso.

La pregunta es simple: ¿esta wea va de mal en peor y mejor compro de una por que sino va a pasar la vieja?, o lo sano es esperar un poco por que la recesión y blablabla.

Sin ser un experto, últimamente la intuición me dice que en este momento hay un boom de compra por la volada de la R. Tributaria, pero que esto será pasajero y que eventualmente mejorará la oferta y disminuirá la locura. Pero nunca he visto que baje una propiedad, so... estoy perdido acá. Help!
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X2, estoy en las mismas. No me alcanza pa' ni una weá! [img]http://www.hifichile.cl/public/style_emoticons/default/sad.gif[/img]

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tienes que revisar igualmente si en la comuna donde piensas comprar habrá una modificación al Plan Regulador, factor que sin duda modifica el precio. Hay comunas donde se están modificando los planes reguladores imponiendo restricciones a la construcción, porque los terrenos ya están saturados (ej algunas partes de Providencia y Las Condes, Nuñoa creo que pronto porque Sabat destruyó la comuna). Estación Central, Independencia hoy están a buenos precios por la conectividad...Nuñoa la linea que irá por Irarrazaval aumentó los precios de una.

Suerte!

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Hay una desesperacion x comprar ahora por efecto del iva que se aplicara el proximo año, y como dice masterboy, las propiedades nunca bajan, siempre van en alza pero creo que han subido desmesuradamente y no tengo muy claro el por que, hace 5 años compre mi casa en x monto, hace unos dias solo por preguntar llame a una de la misma villa y mismas condiciones y un poco mas chica en terreno y costaba 5 millones mas del doble que pague por la mia.! :unsure::unsure::unsure::unsure::unsure: la unica vez que vi que bajaran los departamentos fue despues del terremoto, y bajaron harto y hubo mucha oferta en esos momentos, ahora si nos lanzamos a lo esoterico, deberia venir muy pronto un terremoto... asi que es posible que bajen nuevamente :D :lol::lol::lol:

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[quote name='jpoyarzun' date='11 August 2015 - 10:08 AM' timestamp='1439305718' post='310411']
A ver,
para los entendidos en movimientos de la economía... O al menos en este mercado.
Estoy buscando nueva morada, me alcanza para varias cosas en distintos sectores, pero estoy viendo que por la plata que voy a pagar, las cosas que puedo comprar son más bien pencahues. Me atrevería a decir que la gente que puede pagar los dptos que ofrecen, se escandaliza y no compra nada, pero no tengo idea... Imho, 7000 uf por un 2 dorm 2 baños de 80 mt2 nuevo en provi es un poco escandaloso.

La pregunta es simple: ¿esta wea va de mal en peor y mejor compro de una por que sino va a pasar la vieja?, o lo sano es esperar un poco por que la recesión y blablabla.

Sin ser un experto, últimamente la intuición me dice que en este momento hay un boom de compra por la volada de la R. Tributaria, pero que esto será pasajero y que eventualmente mejorará la oferta y disminuirá la locura. Pero nunca he visto que baje una propiedad, so... estoy perdido acá. Help!
[/quote]

IMHO no van a bajar , menos los de precios como los que buscas y las tasas están bajas.

Lo que puede bajar un poco es el valor del MT2 de suelo al vender casas para edificios , el próximo año cuando el IVA entre de lleno, los mt2 de deptos no van a bajar sus valores.




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Si, es verdad que llegaron los precios para quedarse dificil que bajen pero me molestan 2 cosas:

1) Realmente es impresentable los valores para viviendas tan chicas y generalmente con terminaciones reguleques.
2) Los bancos te hacen bolsa con los creditos el cual terminas pagando el doble.

Este es nuestro Chile, asi esta armado el modelo nesfato que nos agobia dia a dia.

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[quote name='Draconus' date='11 August 2015 - 12:42 PM' timestamp='1439311370' post='310434']
1) Realmente es impresentable los valores para viviendas tan chicas y generalmente con terminaciones reguleques.
[/quote]

Es que esa es la wea que me molesta, hace dudar... Una propiedad de 7500 uf constituye un dividendo de app 850 lucas a 20 años. Como todos sabemos un dividendo puede constituir máximo una carga financiera del 25 % del ingreso mensual (familiar o personal segun el caso, que tendría que ser de 3,4 palos app) y hoy con 7500 uf te compras un dpto normalito, que hace 4 años hubiese costado 4500 con suerte y en ese tiempo con 7500 te comprabas una casa más o menos arrotada o un dpto de narco... Mi punto es que una sola persona, ganando 3,4 tiene que tener un cargo X bastante piola, y es el ingreso de muchas familias con dos profesionales...

Querrá una persona con esos ingresos vivir en un lugar penca?, no sale mejor seguir arrendando y no encalillarse por un lugar que no te hace feliz?.

Lo otro, no significa esto que se va a pegar una bajada franca la calidad de vida del santiaguino (aunque creo que esto pasa en regiones igual de violento).

Lo otro, tiene alguna justificación el alza desmedida, o es solo antojo del mercado?, por que ha pasado con los equipos vintage y otras cosas... pero al final la mierda cara cuesta más que se realice una compra (o, por ahí a lo lejos, algún pavo que anda volando bajo).

En fin, la wea del alza desmedida (y de gravar con impuestos al sector constructivo) según lo que estoy viendo, impulsará a mucha gente asalariada como yo a no comprar propiedades, por que no puede o por que no le cierra; aumentarán los arriendos y la igualdad o equidad bien gracias.

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[quote name='jpoyarzun' date='11 August 2015 - 12:10 PM' timestamp='1439313007' post='310439']


Querrá una persona con esos ingresos vivir en un lugar penca?, no sale mejor seguir arrendando y no encalillarse por un lugar que no te hace feliz?.


[/quote]

Ese es justo el punto. Cuanto sale el arriendo de lo que te gusta contra endeudarse en algo equivalente incluyendo el pie de digamos 10% .

Los arriendos también están caros , incorporan o incorporaran pronto el valor de mercado.

No sacas nada diciendo , no compro, si tu arriendo también sube en la misma proporción.


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Que sigan subiendo.... jajaja.. porque estoy vendiendo mi casa y la de mis suegros...

Y no es broma, mi casa la compre a un valor, que aparte mas barata para el sector, hoy esta al doble de lo que la compré... El tema es que por la diferencia que me va quedar y comprar otra no me alcanza para algo muy muy superior. La alternativa es irme a las cercanías de Santiago que por las mismas lucas me compraría una casa con 5.000 mts de terreno... o sea, pero el costo de traslado de los niños al cole se hace complicado.

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Lo entiendo, pero el arriendo no incorpora ni intereses violentos ni el ahorro del pie... Y si el día de mañana te sale uno mejor o te gusta más otro puedes ser infinitamente más promiscuo que si fueses propietario.

[quote name='lag' date='11 August 2015 - 01:18 PM' timestamp='1439313504' post='310445']
Ese es justo el punto. Cuanto sale el arriendo de lo que te gusta contra endeudarse en algo equivalente incluyendo el pie de digamos 10% .

Los arriendos también están caros , incorporan o incorporaran pronto el valor de mercado.

No sacas nada diciendo , no compro, si tu arriendo también sube en la misma proporción.
[/quote]


Interesante tu punto Tebo... he visto casas y dptos estacionados en el portal inmobiliario por 4 meses. Danos feedback de si el valor de venta que pusiste te generó una venta rápida o no.

[quote name='teboeagle' date='11 August 2015 - 01:23 PM' timestamp='1439313822' post='310446']
Que sigan subiendo.... jajaja.. porque estoy vendiendo mi casa y la de mis suegros...

Y no es broma, mi casa la compre a un valor, que aparte mas barata para el sector, hoy esta al doble de lo que la compré... El tema es que por la diferencia que me va quedar y comprar otra no me alcanza para algo muy muy superior. La alternativa es irme a las cercanías de Santiago que por las mismas lucas me compraría una casa con 5.000 mts de terreno... o sea, pero el costo de traslado de los niños al cole se hace complicado.
[/quote]

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Complicado el tema, yo la verdad estoy viendo que los precios están tendiendo a estabilizarse un poco, bien poco (estoy mirando todas las semanas) Vamos a ver que pasa con la reforma, me imagino que podría parar un poco el crecimiento.
Yo mi casa la compré cuando era soltero y es chiquita pero muy bien ubicada, hoy vale 3 veces lo que pagué (ñuñoa sector amapolas), pero si la vendo no me alcanza para nada en el barrio.

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[quote name='jpoyarzun' date='11 August 2015 - 02:29 PM' timestamp='1439314149' post='310451']
Lo entiendo, pero el arriendo no incorpora ni intereses violentos ni el ahorro del pie... Y si el día de mañana te sale uno mejor o te gusta más otro puedes ser infinitamente más promiscuo que si fueses propietario.




Interesante tu punto Tebo... he visto casas y dptos estacionados en el portal inmobiliario por 4 meses. Danos feedback de si el valor de venta que pusiste te generó una venta rápida o no.
[/quote]

El proceso en que estoy es el siguiente... primero tengo que vender (la corredora) la casa de mis suegros, pero han ido muchos a verla y no pasa nada. El precio creo que es el correcto por el sector (1 cuadra metro grecia, supermercado al lado, de todo a 1 min) sus buenos metros, pero así es el mercado, la bajamos un poco y todavía nada, luego de vender esa casa venderé la nuestra (peñalolen county alto), que el precio tambien es de "mercado", y eso que esta impeque.. una que otra mejora menor... pero a comparación de otras casas del sector, esta de lujo.

Luego de vender la primera casa compraremos, y con la venta de nuestra casa puedo re pactar el hipotecario y/o comprarme el pedazo de equipo jaifai.. jejejeje

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[quote name='teboeagle' date='11 August 2015 - 02:23 PM' timestamp='1439313822' post='310446']
Y no es broma, mi casa la compre a un valor, que aparte mas barata para el sector, hoy esta al doble de lo que la compré... El tema es que por la diferencia que me va quedar y comprar otra no me alcanza para algo muy muy superior. La alternativa es irme a las cercanías de Santiago que por las mismas lucas me compraría una casa con 5.000 mts de terreno... o sea, pero el costo de traslado de los niños al cole se hace complicado.
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Yo pasé por lo mismo, la casa de Ñuñoa en la que vivía nos había quedado incómoda y queríamos algo más grande y terminamos comprando una parcela en Padre Hurtado, dados los precios de esa época (2011). Ahora, 4 años después, la inflación de precios está aún peor :blink: , por lo que no nos arrepentimos de la mudanza, por el momento... B)

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[quote name='Draconus' date='11 August 2015 - 12:42 PM' timestamp='1439311370' post='310434']
Si, es verdad que llegaron los precios para quedarse dificil que bajen pero me molestan 2 cosas:

1) Realmente es impresentable los valores para viviendas tan chicas y generalmente con terminaciones reguleques.
2) Los bancos te hacen bolsa con los creditos el cual terminas pagando el doble.

Este es nuestro Chile, asi esta armado el modelo nesfato que nos agobia dia a dia.
[/quote]

El factor Iva a la venta y para los futuros vendedores de inmuebles usados esa Dif a pago de dicho impuesto al vendedor en venta del inmueble hace que todo sea caro,
y es más para propiedades nuevas... el pie debería ser 10% de la vivienda, más el 19% de del iva porque los bancos no te financian los impuestos.
PD la reforma no afecta a la clase media...... [size=2]la hace mierda nuevamente y como siempre. [/size][img]http://www.hifichile.cl/public/style_emoticons/default/mad.gif[/img]

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Comunas de menores ingresos tendrán mayores alzas por IVA a la construcción
https://www.df.cl/noticias/empresas/infraestructura-inmobiliaria/comunas-de-menores-ingresos-tendran-mayores-alzas-por-iva-a-la-construccion/2015-08-10/215731.html

¿Quién dijo que las reformas las pagarían "los poderosos de siempre"?

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[quote name='Riff' date='11 August 2015 - 10:16 PM' timestamp='1439342198' post='310531']
Comunas de menores ingresos tendrán mayores alzas por IVA a la construcción
[url="https://www.df.cl/noticias/empresas/infraestructura-inmobiliaria/comunas-de-menores-ingresos-tendran-mayores-alzas-por-iva-a-la-construccion/2015-08-10/215731.html"]https://www.df.cl/no...-10/215731.html[/url]

¿Quién dijo que las reformas las pagarían "los poderosos de siempre"?
[/quote]

Los de siempre ...siempre a sido la clase media.

Editado por Draconus
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Además, ojo que la subida de los precios de compra está totalmente disociada con el de los arriendos.

Si hace unos años la propiedad rentaba +- 10% anual, ahora no está en más de 4-6%.

A lo que apuestan todos es a la "plusvalía".

Y obviamente hay mucha especulación. Pero ahora con baja en la economía, habrán más arriendos sin pagar, lo que implica que muchos de quienes compraron de varios departamentos para inversión quedarán sin $ pa pagar el crédito y...ahí hay que estar con platita pa poder comprar a precios decentes.

Los precios de ahora son un tema sin pies ni cabeza.

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La única forma que bajen es que la presi se perpetúe en el cargo. Personalmente no creo que los precios bajen principalmente porque:

[list][*]La población va a seguir creciendo y los m2 son siempre los mismos, salvo en la periferia y por eso son mas baratos.[*]A pesar de que la economía anda mal, igual crecemos aunque sea un 2% por lo tanto hay mas plata dando vuelta (y los mismos m2)[*]Cada vez hay mas jóvenes que quieren irse a vivir solos.[*]Tasa de interés cada vez mas bajas, aunque esto puede cambiar.[/list]
y así hay varios argumentos mas. De hecho en Santiago [size=2]los precios [/size][size=2]siguen siendo mas baratos que en ciudades como Bogotá, Buenos Aires, DF, etc.[/size]

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