Burbuja inmobiliaria.

[Vodoco 0]

Llevo cotizando créditos hipotecarios desde octubre y ahora en diciembre me encuentro que todos los bancos están subiendo sus tasas. (incluso scotiabank, que ofrecía hasta las cataratas del niagara por hacerte clientes de ellos). Ahora en el caso de las mutuarias (por ejemplo metlife) financian proyectos hasta del 100%. A la tasa similar en el banco (tomo la referencia el CAE generado por cada entidad). Además las mutuarias por ley no pueden dar mas del 80% del crédito total del casa. Lo cual el resto de la deuda se genera como un crédito complementario. Lo que me llamo la atención lo sgte. "Pero no se preocupe que una parte de la deuda no la aparecerá como carga financiera (Score negativo).
Frente a este panorama existe algún dinamismo en el mercado? (los economista definen espectacularmente la competencia perfecta y la teoría del juego, siempre que no exista Monopolio)
Reflexiones:
Viendo casas hace 1 año aprox., los precios han fluctuado al alza, y estoy hablando de 500 uf en promedio ( si es que no es mas), algunos casas infladas por donde se le mire en cuanto precio y calidad en construcción. Por lo tanto las condiciones que se están desarrollando actualmente en el mercado: ¿Estarán generando una crisis subprime?.¿ El banco habrá detectado algo como para haber fijado el mínimo en las tasas de interés (ayudado por la opinión publica generada en la TV) y no quiere sufrir el debacle en EEUU el 2007?, ¿será que estos señores de la entidad SP (standard and Poor's) nos vinieron a puro engrupir con su categoría y auge económico donde ellos fueron los abanderados durante la crisis subprime? No es por nada, pero todo esto me huele mal, mal.

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[GuybrushThreepwood 24]

El caso americano es bien diferente, principalmente por dos razones:

1. Resulta muy fácil tener una hipoteca doble, por lo que la masa monetaria asociada a los créditos es tremenda.

2. Más importante, en el caso gringo, si tú no pagas, el banco va y te quita la llave de la casa y listo, el problema es que debido a la misma burbuja, ese activo estaba inflado y el banco se quedaba un activo fuertemente castigado. Aquí en Chile, si usted no paga su casa, el banco va, te la quita, y de ser necesario, va por tú auto o cualquier otro activo con el fin de subsanar la deuda, por lo que la tasa de recuperación del préstamo es mayor.

Efectivamente creo que hay una burbuja en ciertos sectores donde no hay explicación posible al alza de precios, pero en el mediano plazo deberían normalizarse... Y es una constante de la vida que los precios suben y suben

[JR. 0]

Si existiera burbuja los bancos no tomarían ningún resguardo, darían créditos a cualquier persona incluso con alta tasa de riego.


Con respecto a los precios de las viviendas se han ido regulando a los precios internacionales, incluso aún mas bajos que BS y Sao Pablo, ni pensar en los precios de rio o europa.

Creo que los precios seguirán subiendo, dado que la mano de obra ha mejorado su standar de vida y ya no cobra sueldos mínimos, y cada día pretende mejorar sus pretenciones de renta. Los materiales continuaran subiendo según la uf o ipc, los terrenos cada día mas escasos , continuaran al alza. Las utilidades de las inmobiliarias y constructoras también aumentaran ya que si antes invertían 1 para un depto ahora deben invertir 1,5.

[Vodoco 0]

Exacto, ese fue el "problmellia". en que todavía no logran recuperarse del todo. Pero creo que falto algo, el sobre endeudamiento. Es un fenómeno que en Chile es el pan de cada día, y el retail lo sabe muy bien. Y de trasfondo lo sueldos y la canasta básica dada por el IPC no refleja en su mayoría a el pueblo chileno. Creo que el sesgo generado por el cobre hace falsear en parte todas esas alabanzas (como las del FMI y de S&P) , y creo que hasta que no exista algún punto de inflexión en nuestros polos de desarrollo, desde un punto de vista innovativo la economía seguirá mermando la mayoría de los chilenos, en especial de los sectores mas vulnerables


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[JR. 0]

Los bancos ya no están prestando dinero en créditos hipotecarios a gente con sobre endeudamiento. Por eso creo que no existe burbuja inmobiliaria.

[Vodoco 0]

Les dejo un interesante nota
[URL]http://radio.uchile.cl/noticias/181887/[/URL]

Ahora quería agregar de la nota anterior:
"Este diagnóstico fue compartido por el decano de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, Manuel Agosín, quien advirtió que la situación conlleva peligros que se deben esquivar: “En algún momento se pincha la burbuja, empiezan a bajar los precios y las personas que se han hipotecado sin dar ningún pie se quedan con deudas que son mayores que el valor de su propiedad, en cuyo caso empiezan a vender y producen una disminución de precios incluso más acelerada. Entonces viene una especie de bajón enorme, muchos deudores no pagan a los bancos y hacen peligrar la viabilidad de los bancos. Eso es algo que hay que evitar a toda costa”, advirtió."

Claro, pero quien tiene la formula para saber si estamos en una burbuja inmb.? Y como decía otro economista "puede que incluso pasemos por un proceso de burbuja inmobiliaria" sin darnos cuenta en el acto. Es complicado en cierta foRma ya que en le idiosincrasia chilena no existe una conciencia frente a esto, en especial con el 60% de los chilenos endeudados. Creo que esperar que el mercado llegue a un equilibrio es especulador, y en cierta forma esto ha sido fomentado por nuestro gobierno. Y no es del todo convincente donde las hechos son mas que elocuentes (crisis de EEUU y España)


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[seixip 12]

Sin saber mucho del tema, me llama la atención la [url="http://www.capital.cl/negocios/banco-central-advierte-por-estabilidad-financiera-ante-eventual-burbuja-inmobiliaria/"]"llamada de atención" que hizo el Banco Central[/url] respecto a eventual burbuja inmobiliaria a uno le da la sensación de que algo hay.
Otras cosas:
- La codicia es igual acá que en USA, así que no veo porque no se puede haber un "Lehman Brothers" chileno. Los obstaculos pueden ser otros (como la facilidad para despojarte no sólo de tu casa), pero la motivación es la misma, ganar dinero sin importar cómo. Además no somos los campeones de los mercados regulados, todo lo contrario. Sino que lo digan los pollos, las farmacias, las universidades privadas y un largo etc.

- No se que tanto "la mano de obra" ha aumentado su estandard de vida. Sobretodo con el nivel de distribución del ingreso en Chile. Habría que relacionar la mediana del salario con el costo de las casas o algo así.

- Desconfío de instituciones que a pesar de tener utilidades históricas aún no pagan (salvo una, creo) la deuda subordinada. No hay más motivación que el ganar plata. Si se revienta un país les da lo mismo. Total igual los rescatan y no pagan. Pasó en Chile en los 80, pasó en USA hace 4 años.

[pacifyer 100.000]

En Chile, el sobreendeudamiento hipotecario es justamente lo que pasa por esos "créditos por el 100%", que son pura usura.

[tambillo 3]

banco estado tiene un interes del 3.9% y un Cae de 4.49% ( depto de 3200 uf a 20 años), lo encuentro muy atractivo.

[UPset64 300]

Las tasas TAB tienen un comportamiento cíclico dentro del año, y a la vez su tendencia depende del desempeño de la economía. Hoidia están altas -comparadas con el año 2010, post-crisis, pero hace 12 años atrás las tasas andaban por el 7-9%. Yo diría que hoy no es un buen momento para meterse e un hipotecario. Pero si no hay otra opción, qué diablos, se toma un crédito y cuando el momento sea rpopicio, se renegocia. No hay otra -excepto quedarse a vivir con los papás...o arrendar

[lag 498]

No se si hay o no burbuja .
Lo que si tengo claro :
- Hay mucha demanda. Lo que no se condice con burbuja.
-Hay aumento de costos , lo que explica en parte la subida de precios.
-Hay razones locales para el aumento de precios ; falta de paños en santiago; alza de nivel de vida en Antofagasta , etc..
-La más fuerte , es una cosa casi irrisoria. Busquen un maestro, albañil, gasfiter o pintor ; vean cuanto cobran y su disponibilidad de tiempo . Cuando cobren poco y lleguen al toque a la casa por una emergencia , preocupense, mientras tanto en la "contru" hay pleno empleo y sobredemanda de este.

Lo que me preocupa , es la fuertísima indexación que tenemos al precio del cobre y sobre todo el valor usado en los proyectos de largo plazo.
Cuando el dolar estaba a casi 4 usd previa a la crisis 2008 , el valor de largo plazo estaba bordeando los USD 2, hoy cercano a los USD 3 , siendo que el valor spot es menor al 2008.
Eso cambia el panorama y la cadena general de la economía doméstica.

Editado Diciembre 28, 2012 por lag

[JR. 0]

Lag toda la razón, chile país cuprífero.....de todas manera. Se cae el cobre, nos vamos a la mierda.

Si el grafeno a la largo plazo reemplaza el cobre.....hay que puro cambiarse de país [img]http://www.hifichile.cl/public/style_emoticons/default/biggrin.gif[/img]

http://www.lasegunda.com/Noticias/CienciaTecnologia/2012/12/809332/Reino-Unido-anuncia-inversion-US35-millones-para-Grafeno

[lag 498]

[quote name='JR.' date='28 December 2012 - 07:33 AM' timestamp='1356698030' post='173509']
Lag toda la razón, chile país cuprífero.....de todas manera. Se cae el cobre, nos vamos a la mierda.

Si el grafeno a la largo plazo reemplaza el cobre.....hay que puro cambiarse de país [img]http://www.hifichile.cl/public/style_emoticons/default/biggrin.gif[/img]

[url="http://www.lasegunda.com/Noticias/CienciaTecnologia/2012/12/809332/Reino-Unido-anuncia-inversion-US35-millones-para-Grafeno"]http://www.lasegunda...es-para-Grafeno[/url]
[/quote]

A mi no me afecta , total me pongo a vender cables esotéricos de grafeno

Fuera de bromas , este país ya pasó por la enfermedad holandesa con el salitre .
El cobre cada día está más caro extraerlo, menos fino , más sobre explotado . Lo más increíble es que a pesar de estar en el siglo XXI nuestro país no ha logrado
despegar agregando valor a la materia prima , se ha mejorado pero marginalmente IMHO..

[seixip 12]

Chile no es campeón del valor agregado real (no ese de vender lo mismo en envase más bonito). Eso implica, entre otros, desarrollo de investigación, cosa que a las empresas no les interesa porque no es plata inmediata ni segura. Prefieren comprarla afuera, pero eso es valor agregado al peo.
A modo de ejemplo: la FFT fue desarrollada por Gaus, pero los algoritmos más usados hoy en dia provienen de desarrollos de la IBM en los 60's. Pa que decir hoy Google...y Sonda (lider latinoamericano en tecnologias de la informacion segun ellos)? Qué desarrollan? Qué patentan?....

[Tomhate 363]

[quote name='lag' date='28 December 2012 - 08:54 AM' timestamp='1356699289' post='173517']
[quote name='JR.' date='28 December 2012 - 07:33 AM' timestamp='1356698030' post='173509']
Lag toda la razón, chile país cuprífero.....de todas manera. Se cae el cobre, nos vamos a la mierda.

Si el grafeno a la largo plazo reemplaza el cobre.....hay que puro cambiarse de país [img]http://www.hifichile.cl/public/style_emoticons/default/biggrin.gif[/img]

[url="http://www.lasegunda.com/Noticias/CienciaTecnologia/2012/12/809332/Reino-Unido-anuncia-inversion-US35-millones-para-Grafeno"]http://www.lasegunda...es-para-Grafeno[/url]
[/quote]

A mi no me afecta , total me pongo a vender cables esotéricos de grafeno

Fuera de bromas , este país ya pasó por la enfermedad holandesa con el salitre .
El cobre cada día está más caro extraerlo, menos fino , más sobre explotado . Lo más increíble es que a pesar de estar en el siglo XXI nuestro país no ha logrado
despegar agregando valor a la materia prima , se ha mejorado pero marginalmente IMHO..



[/quote]


Asi rezan las enseñanzas del querido David Ricardo con su "división internacional del trabajo", las "ventajas comparativas" (con upgrade de Heckscher-Ohlin).
Ergo, tenemos harto cobre y nuestro knowledge & skills no da para dar más valor agregado.

[lag 498]

[quote name='Tomhate' date='28 December 2012 - 10:37 AM' timestamp='1356709077' post='173579']
[quote name='lag' date='28 December 2012 - 08:54 AM' timestamp='1356699289' post='173517']
[quote name='JR.' date='28 December 2012 - 07:33 AM' timestamp='1356698030' post='173509']
Lag toda la razón, chile país cuprífero.....de todas manera. Se cae el cobre, nos vamos a la mierda.

Si el grafeno a la largo plazo reemplaza el cobre.....hay que puro cambiarse de país [img]http://www.hifichile.cl/public/style_emoticons/default/biggrin.gif[/img]

[url="http://www.lasegunda.com/Noticias/CienciaTecnologia/2012/12/809332/Reino-Unido-anuncia-inversion-US35-millones-para-Grafeno"]http://www.lasegunda...es-para-Grafeno[/url]
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A mi no me afecta , total me pongo a vender cables esotéricos de grafeno

Fuera de bromas , este país ya pasó por la enfermedad holandesa con el salitre .
El cobre cada día está más caro extraerlo, menos fino , más sobre explotado . Lo más increíble es que a pesar de estar en el siglo XXI nuestro país no ha logrado
despegar agregando valor a la materia prima , se ha mejorado pero marginalmente IMHO..



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Asi rezan las enseñanzas del querido David Ricardo con su "división internacional del trabajo", las "ventajas comparativas" (con upgrade de Heckscher-Ohlin).
Ergo, tenemos harto cobre y nuestro knowledge & skills no da para dar más valor agregado.
[/quote]

De acuerdo contigo salvo en que no tenemos la capacidad para dar más valor agregado.
El problema no es la iniciativa privada , es bastante más fácil hacer alambre de cobre o chips que una central termoeléctrica , el tema pasa por que no hay incentivo al R&D y al emprendimiento , por eso es mucho más caro hacerlo en el país, mientras eso no cambie . Acuérdense del tema de la frustrada planta de Intel.
http://www.df.cl/la-planta-de-intel-que-se-transformo-en-el-pilar-de-la-economia-de-costa-rica/prontus_df/2011-10-06/221152.html

Editado Diciembre 28, 2012 por lag

[Tomhate 363]

Difiero respecto la iniciativa privada, creo que el tema de los "incentivos" tiene muchas aristas y que van en linea, se sustentan entre si, para el empresariado no es rentable dar más valor agregado, no es competitivo para ellos, pasa lo mismo con el tema de la capacitación y la certificación de competencias, no las utilizan o las mal utilizan. Si no hay interes por dar ese paso, menos interes habra por capacitar, investigar, desarrollar y mejorar nuestras ventajas, finalmente todo queda para un lindo reportaje de emprendimiento.

Respecto de la insititucionalidad si es engorroso el tema de las patentes, a nadie le gustaria que su esfuerzo innovativo fuese corsariado. Pero tampoco estamos preparados como sociedad a pagar algo adicional por adquirir un bien o servicio con mayor valor agregado domestico fruto del sudor de las neuronas.

Nos acostumbramos a lo barato, a lo gratis, a las ofertas, para que gastar más. Incluso el patrón de ahorro favorece este comportamiento, antes las familias se apretaban el cinturon para adquirir bienes durables (un valvular, dac, tornas, etc), lo que equivalia a dejar de consumir bienes y servicios, hoy en día el equivalente no es dejar de consumir si no seguir consumiendo pero más barato, fijate en el boom de las marcas propias.

[lag 498]

Tomhate: " [color=#1C2837][size=2] para el empresariado no es rentable dar más valor agregado," [/size][/color]
[color=#1C2837][size=2]
[/size][/color]
[color=#1C2837][size=2]No puedo estar más en desacuerdo. El valor agregado es lo más rentable de la cadena de valor de un producto final sobre su estado de materia prima. [/size][/color]
[color="#1c2837"][size="2"]Si te fijas , después de las mineras las cias. más rentables son los Bancos y luego el Retail, los que al final del día son agregadores de valor . [/size][/color]



[size="2"][color="#1c2837"]Las marcas propias , son un ahorro para el consumidor , pero también son un ejemplo de valor agregado e integración vertical para una empresa. [/color][/size]

[Tomhate 363]

Los procesos de integración tiene más que ver con cadenas de valor, donde quedan las lucas.

En el caso Chileno, los bancos han crecido a costa de sus clientes y bajo una regulación que se los permite, en el retail similar. Aqui si que hay innovación, invertida en ingenieria tributaria, pero no en bienes y servicios nuevos o mejores.

Mineria, aporta valor gracias a la apropiación de rentas naturales (vuelta a Ricardo) y al efecto escala que le permite tener costos marginales decrecientes, lo que incentiva aún más la producción y sobreproducción en el mediano plazo. Gran culpable de la caida del precio que se vio a principios del milenio fue la sobreproducción que destruyo los precios eliminado a todos los medianos, ni hablas de los pequeños.

No olvidemos que el tema del valor agregado no solo es si crece y crece y como seguir haciendolo crecer (enfoque neo), tambien esta su distribución, quien se beneficia de este gap, ¿los trabajadores? Naaaaa, los bienes de capital? (mmmmm), los dueños de estos últimos medios? (Bingo)

Esto da para una round al son de alguna innovación en audio

[lag 498]

Por eso mismo es rentable para los dueños del capital , que son en sintesis el empresariado , por lo tanto si es rentable para ese sector.
Siempre me referí a eso como tu error conceptual.

Editado Diciembre 28, 2012 por lag